出卖人未取得预售许可证明，与买受人签订合同是否有效？

买受人逾期还贷出卖人解除合同

买受人逾期还贷是指在一个买卖合同中，买受人未能按照约定的我国时间和方式偿还贷款的人民法院情况。根据中国法律，出卖人在买受人逾期还贷时，有权解除合同，并可以要求返还已支付的当事人款。

首先，根据《中华人民共和国合同法》的效力规定，出卖人可以解除合同的司法解释条件之一是买受人未能按照合同的签订约定支付购房款或按揭贷款。如果买受人逾期还贷款，则构成了支付购房款的订立违约行为，出卖人有权解除合同并要求返还已支付的属于款。

其次，解除合同的购书权利是合同法赋予出卖人的预约法律保护。在合同中，出卖人承诺出售房屋，而买受人承诺支付购房款或按揭贷款。如果买受人违约未能按时支付款，出卖人可以解除合同，以保护自身的失效利益。

此外，在解除合同后，出卖人还可以要求返还已支付的竣工验收款。这是因为按照合同法第二十四条的商品房规定，当合同解除时，各方应当退还已经履行的合格义务，包括支付购房款的有效义务。出卖人支付购房款是出卖人履行合同的解释义务，当合同解除时，买受人应当将已经支付的认购购房款返还给出卖人。

总结来说，买受人逾期还贷是一种违约行为，出卖人有权解除合同。在解除合同后，买受人应当返还已支付的司法款给出卖人。这是根据《中华人民共和国合同法》的是否规定来保护出卖人的表明利益。对于出卖人来说，及时采取法律措解除合同并要求返还款是维护自身权益的最高人民法院重要举措。

不动产证催办函买受人逾期办理

尊敬的先生/女士：

我是来自法律行业的认定律师，就您所提到的是在不动产证件办理问题进行回复。

根据我所了解，不动产证是房地产交易中的重要证件，是确认不动产权属关系和权利状况的重要依据。在一般情况下，买受人在完成房屋购买程序后，应当及时办理不动产证的过户手续。然而，有时候买受人可能因为各种原因了不动产证的办理，这给房屋所有权的正常转移和相关交易带来了一定的可证困扰。

当买受人逾期未办理不动产证手续时，卖方通常可以采取一些措来催办买受人办理。其中一种常见的方式是发出催办函。催办函是一种书面通知函件，通过函件的方式向买受人传达卖方的取得诉求和要求。在催办函中，卖方通常会陈述自己的权益和其中的合法依据，并要求买受人尽快办理不动产证手续，给予一定的期限。

在催办函中，卖方可以对买受人提出的办理不动产证的原因进行询问，并根据情况进行讨论、解决问题。例如，如果买受人是因为没有及时提供相关材料或是遇到了意外的困难，卖方可以在催办函中提醒买受人提交所需材料或协助解决问题的途径。同时，一般会在催办函中明确提出如果买受人继续拖办理不动产证手续，将可能面临的后果，如采取法律措解决纠纷或索赔等。

然而，我需要明确指出的是，即使卖方发出催办函，买受人还是不会自动获得办理不动产证的权利。实际上，催办函只是一种催促和提醒的手，其目的是希望买受人能够尽快办理不动产证手续，以保证交易的完成和资产的转移。如果买受人仍然拒绝或是无法办理不动产证手续，卖方可能需要考虑采取其他合法手来维护自己的预售权益。

总结来说，不动产证催办函是卖方促买受人尽快办理不动产证手续的一种方法。催办函中通常会陈述卖方的权益和依据，并提醒买受人办理的期限和后果。然而，催办函并不能直接强制买受人办理不动产证手续，只是起到了提醒的作用。如果买受人仍然不予理睬，卖方可能需要考虑其他法律措来解决纠纷或是维护自己的权益。

希望我对您提出的问题能够有所帮助，如果您还有任何其他疑问，请随时与我联系。

谢谢！

出卖人逾期交付货物违约怎么处理

在法律行业中，当出卖人逾期交付货物违约时，根据相关法律规定，买方可以采取一系列措来处理此类情况。

首先，买方可以通知出卖人解决违约问题。买方应该书面通知出卖人，明确指出其逾期交付货物的违约行为，并要求出卖人在合理的期限内解决问题。通知应当包括相关证据（例如合同、发票等），以确保出卖人了解其责任和义务。

其次，买方可以要求履约。买方有权要求出卖人履行其合同义务，即尽快交付货物。如果货物已经准备好并可以交付，出卖人应立即配合并履行交货义务。如果货物未准备好，出卖人应该采取一切合理措，确保尽快准备好货物并交付给买方。

如果出卖人拒绝或无法履行合同义务，买方可以考虑解除合同。根据合同法规定，如果出卖人无法履行合同义务，买方有权解除合同，并要求退回已支付的货款或索赔其他损失。买方在解除合同前应当以书面形式通知出卖人，并明确要求退款或索赔。

此外，买方还可以采取其他法律手追究出卖人的责任。买方有权要求出卖人承担违约责任，包括支付违约金、赔偿损失等。买方还可以向法院提起诉讼，要求法院判决出卖人承担相应的无效法律责任。

总而言之，当出卖人逾期交付货物违约时，买方应尽快采取相应措来处理此类情况。买方可以通知出卖人解决违约问题，要求出卖人履行合同义务，如果出卖人无法履行合同义务，买方可以解除合同并要求退款或索赔损失。买方还可以采取其他法律手追究出卖人的为由责任。在处理违约问题时，买方应咨询法律专业人士，以确保自身权益得到维护。